▲ 대전도안 지구 위치도[그래픽=유성구청]     ©김환일

대전 도안신도시 2-9지구 일부 부지의 용도변경을 둘러싸고 ‘맞춤형 특혜’ 논란이 거세지고 있다. 

중심상업지역으로 계획된 구역에 초고층 주상복합 아파트를 허용하는 안이 추진되면서, 도시계획의 원칙과 공공성에 대한 근본적인 의문이 제기되고 있다.

논란의 중심은 유성구 용계동 산7번지 일대 도안 2-9지구 33·34블록이다. 이 지역은 당초 오피스텔, 업무시설, 문화·컨벤션 기능 중심으로 설계된 중심상업지역이다. 

그러나 A시행사는 지난 6월, 오피스텔 1406세대 건립 계획을 철회하고, 대신 주상복합 아파트 1684세대를 신축하는 방안을 대전시에 제안했다.

대전시는 현재 해당 제안을 공식 검토 중이며, 아직 최종 결정은 내려지지 않은 상태다.

도시계획 전문가들과 지역 시민단체는 이 같은 변경 요청이 허용될 경우 도안신도시의 자족형 도시계획이 근본부터 흔들릴 수 있다고 우려한다. 중심상업지역은 도시 내 상업, 문화, 업무 기능이 집약된 거점이며, 도시 전반의 기능 분산과 균형을 고려해 주거 기능은 배제된 곳이다.

한 도시계획 전문가는 “이 지역은 도안 3단계 개발과 연계된 핵심 상권”이라며 “여기에 주거시설이 들어오면 계획의 일관성은 물론 다른 민원 요청에도 대응 논리를 잃게 된다”고 경고했다.

교육 수요 급증에 따른 부작용도 주요한 쟁점이다. 도안신도시는 초등학생 비율이 전국적으로도 높은 지역으로, 이미 원거리 통학과 과밀학급 문제가 끊임없이 제기돼 왔다. 오피스텔보다 주상복합은 세대당 학생 유발률이 3~5배 높게 추정된다.

전문가들은 해당 변경안이 승인될 경우, 학생 수요가 800명 이상 늘어날 것으로 보고 있다. 그러나 이 지역에는 신설 학교 계획이 전무해, 교실 부족과 학습권 침해, 통학 안전 등의 문제는 불 보듯 뻔하다는 지적이다.

이 같은 구조적 부담에도 시행사 측은 “도안신도시의 상징성과 사업성을 감안할 때, 주거 중심 개발은 불가피하다”는 입장을 고수하고 있다. 반면 시민사회는 “도시계획은 특정 민간사업자의 수익을 위해 바뀌어서는 안 된다”며 강하게 반발하고 있다.

한 시민단체 관계자는 “민원 한 건으로 도시계획의 방향이 틀어지는 순간, 그 도시는 더 이상 계획도시가 아니다”라고 비판했다.

대전시는 “공공성과 형평성에 위배되지 않도록 충분한 검토를 거쳐 판단하겠다”며, 아직 결정된 것은 없다고 밝혔다.

하지만 전문가와 지역 여론은 이번 사례가 자칫 도시계획의 ‘전례’로 남을 수 있다는 점에서 깊은 우려를 표하고 있다. 세종시의 과거 사례처럼, 초기 판단 하나가 장기적인 도시 운영에 심각한 부담으로 돌아올 수 있다는 경고도 이어진다.

문제는 지구단위계획을 수립해 도시 개발이 진행중인 가운데 특정 업체를 위한 지구단위계획 변경을 추진하고 있어 특혜 논란은 불가피해 보인다.

*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도를 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>

Controversy over change of use of Doan 2-9 District… Concerns about “special privileges that nullify urban planning” spread

Promotion of mixed-use housing in central commercial area… Publicness and fairness collapse pointed out

The controversy over “tailored special privileges” surrounding the change of use of some land in Doan New Town 2-9 District in Daejeon is intensifying.

As a plan to allow high-rise mixed-use apartments in areas planned as central commercial areas is being promoted, fundamental questions are being raised about the principles and publicness of urban planning.

The center of the controversy is Blocks 33 and 34 of Doan 2-9 District in the area of ​​San 7, Yonggye-dong, Yuseong-gu. This area was originally designed as a central commercial area centered on officetels, business facilities, and cultural and convention functions.

However, in June, Project A withdrew its plan to build 1,406 officetels and proposed to Daejeon City a plan to build 1,684 mixed-use apartments instead.

Daejeon City is currently officially reviewing the proposal, and a final decision has not yet been made.

Urban planning experts and local civic groups are concerned that if this change request is approved, the self-sufficient urban plan of Doan New Town could be shaken to its core. The central commercial area is a hub where commercial, cultural, and business functions are concentrated within the city, and residential functions are excluded in consideration of the distribution and balance of functions throughout the city.

An urban planning expert warned, “This area is a key commercial area linked to the development of Doan Phase 3,” and “If residential facilities are built here, the consistency of the plan will be lost, and the logic of responding to other civil complaints will be lost.”

The side effects of the surge in demand for education are also a major issue. Doan New Town has a high percentage of elementary school students nationwide, and the problems of long-distance commuting and overcrowded classes have already been constantly raised. It is estimated that the student generation rate per household in residential-commercial complexes is 3 to 5 times higher than that of officetels.

Experts predict that if the change is approved, the number of students will increase by more than 800. However, there are no plans for new schools in this area, so it is obvious that there will be problems such as a shortage of classrooms, violation of the right to education, and safety in commuting to school.

Despite these structural burdens, the developer maintains its position that “considering the symbolism and business viability of Doan New Town, residential-centered development is inevitable.” On the other hand, civil society is strongly opposing, saying that “urban planning should not be changed for the profit of a specific private business operator.”

A civic group official criticized, “The moment the direction of urban planning changes due to a single complaint, that city is no longer a planned city.”

Daejeon City stated that “we will make a decision after sufficient review to ensure that it does not violate publicness and fairness,” and that nothing has been decided yet.

However, experts and local public opinion are deeply concerned that this case could easily become a ‘precedent’ in urban planning. Just like the past case of Sejong City, there are also warnings that one early decision could become a serious burden on long-term urban management.

The problem is that while urban development is in progress by establishing a district unit plan, the district unit plan change for a specific company is being promoted, so controversy over preferential treatment seems inevitable.