▲ 대전도안 지구 위치도[그래픽=유성구청]     ©김환일

대전 도안 2단계 도시개발이 진행되고 있는 가운데, 특정 사업자의 요청으로 추진 중인 지구단위계획 변경이 형평성과 공공성 논란을 불러일으키고 있다. 

도시계획 수립 이후 체계적으로 이행 중인 상황에서, 일부 시행사의 사업성 확보를 이유로 계획의 틀을 흔드는 것이 과연 정당한가라는 비판이 제기된다.

문제의 핵심은 도안 2단계 2-9지구 33·34블록이다. 

이곳은 중심상업지역으로 지정돼 업무시설과 오피스텔 등 상업 기능 중심의 개발이 이뤄지도록 계획된 지역이다. 그러나 최근 해당 부지를 개발 중인 민간 시행사가 오피스텔 대신 1600세대 규모의 주상복합 아파트를 짓겠다며 대전시에 지구단위계획 변경을 요청하면서 논란이 불거졌다.

도안 2단계는 유성구와 서구 일원 300만㎡ 규모에 달하는 대전시의 대표적 도시개발 사업으로, 총 1만7천여 세대 수용을 목표로 수립된 종합 도시계획이다. 

대전시는 지난 수년 간 중심상업지구와 공동주택지구를 명확히 나눠 용도별 기능을 배분하고, 교육·교통·환경 인프라를 맞춰가며 단계적으로 도시를 조성하고 있다.

이런 상황에서 특정 블록만 공동주택으로 용도를 바꾸는 것은 도시계획 전체의 일관성과 예측 가능성을 훼손한다는 지적이 나온다. 특히 인근 다른 블록들 역시 유사한 요구를 할 가능성이 높아지면서 ‘핀셋 규제 완화’가 줄소송과 도시계획 무력화로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다.

더 큰 문제는 해당 용도변경이 공공 이익보다 민간의 개발 수익 극대화에 초점이 맞춰져 있다는 점이다. 

공동주택은 오피스텔보다 훨씬 높은 수익을 기대할 수 있는 상품으로, 시행사 입장에선 규제 완화를 통한 수익성 제고가 핵심 동기라는 분석이 지배적이다. 반면, 대전시가 용도 변경으로 얻는 실질적인 공공기여는 아직 구체적으로 제시된 바 없다.

대전시의 추진 계획 대로라면 도시계획은 민간 사업자의 수익 논리에 따라 수정 가능한 ‘임시 가이드라인’에 불과하다는 잘못된 선례를 남길 수 있다는 지적이다.

다수 지자체는 이러한 사태를 막기 위해 ‘도시계획변경 사전협상제’ 등을 제도화해 민간이 얻는 개발 이익의 일부를 공공에 환원하도록 하고 있다. 그러나 대전시는 여전히 이 같은 제도를 갖추지 않아, 용도 변경 시 공공성과 형평성을 판단할 명확한 기준이 부재한 상황이다.

대전시 관계자는 “지구단위계획 변경 요청에 대해 관련 부서, 교육청, 도시계획위원회 등의 자문을 거쳐 종합적으로 판단할 것”이라고 밝혔지만, 단순히 법적 절차만 충족해서는 공정성과 신뢰를 담보하기 어렵다는 지적도 나온다.

전문가들은 “도시계획은 개별 사업자의 이익이 아닌 전체 도시의 장기적 발전 방향과 시민의 삶의 질을 중심에 두고 이뤄져야 한다”며 “일관성 없는 규제 변경은 도시 행정에 대한 불신으로 이어지고, 결국 도시 경쟁력 자체를 훼손하게 된다”고 지적한다.

도시개발은 수십 년을 내다보는 공공정책이다. 

만약 오늘의 계획이 특정 사업자의 수익 논리에 따라 유동적으로 흔들린다면, 내일의 대전은 난개발과 인프라 부족에 시달리는 도시로 전락할 위험도 안고 있다. 

대전시는 지금, 지구단위계획이라는 도시의 설계도를 과연 누구를 위해 수정하고 있는지 그 답을 스스로에게 물어야 할 시점이다.

대장동 사건이 데자뷰 되지 않도록 보다 면밀한 검토가 선행돼야 한다는 지적이다.

*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도를 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>

Daejeon City’s Urban Planning Principle Shaking ‘Pinset Change’ Push ‘Noisy’

Daejeon City’s District Unit Plan Modification for District 2-9, Who is the Change for?Controversy While the Daejeon Plan 2nd Phase Urban Development is in progress, the district unit plan change being promoted at the request of a specific business operator is raising controversy over fairness and publicness. In a situation where the city plan is being systematically implemented after its establishment, criticism is being raised as to whether it is justifiable to shake the framework of the plan for the sake of securing business viability for some developers. The core of the problem is Blocks 33 and 34 of District 2-9 of Plan 2nd Phase. This area was designated as a central commercial area and planned to be developed with commercial functions such as business facilities and officetels.However, controversy arose when a private developer developing the site recently requested a change in the district unit plan to Daejeon City, saying that they would build a 1,600-unit apartment complex instead of an officetel. The second phase of the plan is a representative urban development project of Daejeon City spanning 3 million m2 in Yuseong-gu and Seo-gu, and is a comprehensive urban plan established with the goal of accommodating a total of 17,000 households. Over the past several years, Daejeon City has been developing the city in stages by clearly dividing the central commercial district and the apartment complex and distributing functions by use, while aligning education, transportation, and environmental infrastructure. In this situation, there are concerns that changing the use of only certain blocks to apartment complexes will undermine the consistency and predictability of the entire urban plan.In particular, as other nearby blocks are likely to make similar demands, concerns are being raised that the ‘relaxation of pinpoint regulations’ could lead to lawsuits and the ineffectiveness of the urban plan. The bigger problem is that the change in use is focused on maximizing private development profits rather than public interests. Apartment complexes are expected to generate much higher profits than officetels, and the dominant analysis is that the key motivation for developers is to increase profitability through deregulation.On the other hand, the actual public contribution that Daejeon City will receive from the change in use has not yet been specifically presented. If Daejeon City proceeds as planned, it could set a bad precedent that urban planning is nothing more than a ‘temporary guideline’ that can be modified according to the profit logic of private businesses. Many local governments have institutionalized ‘urban planning change pre-negotiation systems’ to prevent such situations, so that some of the development profits obtained by the private sector are returned to the public.However, Daejeon City still does not have such a system, so there is no clear standard for judging publicness and fairness when changing use. A Daejeon City official stated, “We will comprehensively judge requests for changes in district unit plans after consulting with relevant departments, the Office of Education, and the Urban Planning Committee,” but some point out that it is difficult to secure fairness and trust by simply meeting legal procedures. Experts point out that “urban planning should be centered on the long-term development direction of the entire city and the quality of life of citizens, not the interests of individual businesses,” and that “inconsistent regulatory changes lead to distrust in urban administration and ultimately undermine the competitiveness of the city itself.” Urban development is a public policy that looks ahead for decades. If today’s plan is swayed fluidly according to the profit logic of a specific business, tomorrow’s Daejeon runs the risk of becoming a city suffering from overdevelopment and lack of infrastructure. Daejeon City must now ask itself the question of who it is revising the city’s blueprint called the district unit plan for. It is pointed out that a more thorough review should be conducted first to prevent the Daejang-dong incident from becoming a deja vu.